AndrésZubiate
Boom Inmobiliario Por Andrés Zubiate

Quiero comenzar agradeciendo a todos los que leyeron el primer post. Como lo dije la semana pasada, el espíritu de este blog es compartir el punto de vista de los desarrolladores inmobiliarios, y como tal, es sólo un punto de vista. Cada quien debe hacer sus propio análisis y sacar sus propias conclusiones, algunos estarán de acuerdo, otros no.

El espacio para esta publicación es limitado, y por lo tanto es difícil a veces poder dar toda la información sin entrar mucho en los detalles, pero aún así considero valioso poder comentar más sobre el tema de la semana pasada.

Lo primero es decir que lo que sucedió entre los años 2002 y 2012 fue claramente un boom. Un crecimiento de doble dígito durante 10 años es sin duda un boom. Sin embargo ese boom ya terminó. Como se puede ver de las cifras del 2013 y las preliminares del 2014, la venta de viviendas se desaceleró y se espera que este año se sigan vendiendo alrededor de 15,000 viviendas. Una nota positiva es que según Tinsa, durante el 1er trimestre del año se vendieron 3,933 unidades, que representan las ventas más altas desde el 2do trimestre del 2013.

Lo segundo y más delicado es el tema de la burbuja. Como mencioné, la principal característica de una burbuja de precios es que crece y crece hasta que súbitamente explota y los precios se desploman. Aquí quiero reafirmar mi opinión de que tal fenómeno no ha ocurrido en Lima ni en el Perú. Al hablar de evolución de precios de viviendas, es muy difícil hablar de “los precios de las viviendas en Lima”, pues encontraremos desde viviendas en el Golf de San Isidro con precios por encima de 1 millón de dólares, hasta departamentos en Comas de 70 mil soles. Hay que segmentar el mercado.

Precios viviendas por NSE

 

Si vemos el cuadro podemos apreciar por un lado que la evolución de los precios fue creciente en todos los segmentos, y con mayor velocidad en los segmentos altos. Pero también se aprecia (sobre todo en esos segmentos más altos), que dicha tendencia desapareció el último año, y los precios se han mantenido estables.

Es posible que en algunos nichos de mercado hayan habido reducciones de precios, pero ligeras. Por lo tanto, una disminución significativa y de manera súbita en los precios no se ha dado.

Esto difiere importantemente de la definición de burbuja pues no ha habido desplome ni colapso de precio en ningún segmento o nicho de mercado.

Es cierto que hoy uno ve por la calle edificios ya terminados con carteles de Se Vende colgados en las ventanas, algo que no era usual hace unos años. El mercado se acostumbró a que los edificios se vendían totalmente cuando terminaban de construirse. Pero si vemos algunos números, notaremos que al cierre del 1er trimestre del año oferta total de vivienda en Lima era de 8,000 viviendas, de las cuales 1,700 corresponde a unidades terminadas para entrega inmediata.

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Si recordamos además que en el primer trimestre se vendieron 3,900 unidades, esto significa que el stock total a la venta hoy se venderá en menos de nueve meses; y el stock para entrega inmediata se venderá en menos de 60 días. Son plazos mayores a lo que estábamos acostumbrados, pero son buenos.

Para concluir, no hay duda que las ventas se desaceleraron, y que en algún nicho de mercado los precios de las viviendas bajaron, pero esto no es un efecto generalizado ni significativo.

En todo caso la pregunta que deberíamos hacernos es, cuál es el futuro del mercado de viviendas? Cuánto es realmente la demanda? Qué barreras tiene el marcado para su desarrollo? De esto y de la informalidad hablaré en el próximo post.