AndrésZubiate
Boom Inmobiliario Por Andrés Zubiate

Uno de los cuatro principales ejes de trabajo del gobierno de Pedro Pablo Kuczynski (PPK) es la formalización. Es conocido por todos el alto grado de informalidad que hay en el país, y esto es algo de lo que yo he hablado en varias oportunidades.

No es nada nuevo indicar que cerca del 70% de la PEA (población económicamente activa) es de economía informal. Eso significa que el 70% de la PEA no está en planilla, no tiene beneficios sociales ni tampoco está bancarizada.

Pero la informalidad abarca mucho más. También significa “que no cumple con la formalidad”. Un ejemplo de ello es el incumplimiento de diferentes leyes y normativas en todos los ámbitos de la vida diaria. Un local comercial que no tiene una licencia de funcionamiento vigente, un auto que circula sin SOAT ni revisión técnica al día. O en el tema que nos convoca, una vivienda que se construye sin licencia de construcción.

Quiero detenerme en este caso y explicar bien por qué es importante la licencia de construcción de una edificación. El trámite de obtención de una licencia asegura que se cumpla con lo siguiente:

  • Que se ha estudiado el suelo, o tipo de suelo sobre el que se quiere construir la edificación, y que construir ahí sea seguro.
  • Que un ingeniero colegiado ha diseñado la estructura de la edificación para que pueda resistir un sismo (recordemos que el Perú es un país sísmico) y tenga larga vida.
  • Que el propietario podrá en corto plazo contar con un título de propiedad de la edificación.

Si hablamos que esta edificación será, además, una vivienda, probablemente la única vivienda que tendrá una persona en su vida, tener la certeza de que estos tres puntos se cumplen es fundamental.

Pero sabemos que en el Perú sucede un fenómeno único en el mundo: más de la mitad de las viviendas que se construyen por año son por autoconstrucción. Esto significa que las personas y familias, a su mejor criterio, diseñan y construyen sus  viviendas ellas mismas, con sus propias manos, sin la participación de profesionales de la construcción y en largos plazos.

¿Por qué se hace esto? Principalmente porque como no pueden acceder a financiamiento hipotecario bancario, se autoconstruyen según el dinero que puedan ir ahorrando. Por lo tanto, la autoconstrucción es, entre otras cosas, muy lenta.

Pero no sólo es lenta. Como obviamente la autoconstrucción se da sin licencia, ni en el proceso de diseño ni en el de construcción participan profesionales que puedan evaluar el estudio de suelos, o que desarrollen un cálculo estructural adecuado y necesario para la edificación.

Una vivienda bien construida, pero con un mal cálculo estructural podría no soportar un sismo y colapsar. O podría estar bien calculada y bien construida pero en un lugar donde el suelo no sea el adecuado para edificar, y así, ante un sismo, también podría colapsar. O si se hizo todo bien pero, al no contar con una licencia, la familia podría tener múltiples problemas para poder inscribir su inmueble en los Registros Públicos y tener su título de propiedad.

Entonces la autoconstrucción no sólo es lenta, sino que vivir ahí podría ser inseguro. Ojalá Dios nos ayude y nunca llegue el temido gran terremoto del que mucho se habla y que se espera desde hace años, porque después de ver lo que pasó en Pisco, ese sismo en Lima sería terrible.

La autoconstrucción no sólo no contribuye con el objetivo de formalizar (un importante objetivo del presente gobierno), sino que aumenta los riesgos para las familias que utilizan la autoconstrucción como único mecanismo para hacerse de una vivienda propia.

Uno pensaría que frente a esta situación el gobierno actual trataría de combatir la autoconstrucción, y este combate debería buscar que las familias puedan acceder a financiamiento hipotecario para adquirir una vivienda formal, nueva o usada.

Y como la principal barrera para ello es el duro acceso al crédito, el gobierno debería gastar sus balas en combatir esto. ¿Cómo se hace? Hay múltiples acciones que se pueden y deben tomar, pues no hay una receta mágica:

  • Seguir el ejemplo de países que han tenido éxito en la lucha por el acceso a la vivienda propia utilizando potentes programas de subsidios.
  • Fomentar el ahorro.
  • Incentivar en general a cumplir con la formalidad.

Por todo lo expuesto, no entiendo dos de las principales medidas que ha tomado el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS):

  1. A finales del 2016 comunicó que se eliminarían los subsidios para viviendas cuyo precio esté entre los S/.150,000 y S/.290,000; así los subsidios sólo beneficiarían a compradores de viviendas cuyos precios estén por debajo de los S/.150,000. A pesar de que, comunicacionalmente han tratado de vender esta noticia como que van a “reforzar los subsidios para las familias de menores ingresos”, la verdad es que no han reforzado nada, simplemente han eliminado una parte muy importante del mercado que se beneficiaba del programa.
  2. Hace pocos días, el ministro de Vivienda anunció que destinarían recursos para “lanzar un programa de asistencia para la autoconstrucción”. Como diría Condorito, ¡PLOP! ¿De qué manera fortalecer y fomentar la autoconstucción contribuye a alguno de los objetivos del gobierno, especialmente la formalización? ¿Por qué no trabajar en el acceso al crédito que permita que las familias accedan a viviendas formales y dignas?

Para cerrar, quedémonos con algunas ideas en mente:

  • La industria de la vivienda tiene a su principal proveedor en la actividad constructora. La construcción es una de las industrias que genera mayor impacto económico multiplicador con su desarrollo.
  • La construcción es una de las actividades económicas que mayor cantidad de puestos de trabajo genera. Una vivienda nueva genera tres puestos de trabajo directos y otros tres indirectos.
  • Estos puestos de trabajo son, en su mayoría, formales, con lo cual las personas pueden acceder a beneficios sociales y cobertura de salud.
  • La venta de viviendas nuevas a través de créditos hipotecarios bancariza a las familias, lo cual es fundamental en la búsqueda de la formalización.

Fomentar y potenciar la autoconstrucción no es la solución al déficit habitacional que tiene el Perú, y claramente no es el camino para lograr la formalización que busca el gobierno y que todos queremos.