AndrésZubiate
Boom Inmobiliario Por Andrés Zubiate

En junio del 2015, escribí un post donde hablé del alquiler-venta y del leasing inmobiliario. En realidad no hablé, sino que los critiqué duramente. Y lamentablemente no me equivoqué, pues no se conocen operaciones exitosas de alquiler venta o leasing inmobiliario. Lo que en algún momento se vendió como el mecanismo para vender 400,000 viviendas, no colocó ni una sola.

¿Qué pasó? Para entenderlo bien, se necesita hacer un breve análisis.

La industria de la vivienda, sobre todo la social, tiene tres componentes que deben contribuir para su funcionamiento:

  • Debe existir demanda real de viviendas, que además tenga capacidad de comprar, es decir, demanda efectiva.
  • Debe haber un mercado de desarrolladores con capacidad para generar oferta, stock de vivienda para atender la demanda.
  • Financiamiento hipotecario. Sobre todo para vivienda social, el financiamiento hipotecario de largo plazo es crítico para que la demanda pueda acceder a la oferta.

Un diagnostico muy rápido de la industria peruana diría que la demanda es enorme; que oferta existe y que se puede generar más; y que si bien existe un sólido sistema financiero que ofrece financiamiento hipotecario para vivienda social, es el eslabón más débil de la cadena debido a la alta informalidad en la economía de las personas.

Hay muchos peruanos que demandan viviendas y que tienen capacidad financiera para adquirir, pero que al ser económicamente informales (o de ingresos irregulares), no pueden acceder al crédito. En efecto, la informalidad en la economía de las personas es la principal barrera de acceso al crédito, y éste es a su vez la principal barrera para que los peruanos de clase media puedan adquirir una vivienda propia digna.

En esa línea, la idea del alquiler-venta y del leasing inmobiliario como alternativas de financiamiento hipotecario de largo plazo sonaban interesantes. Pero el gobierno anterior cometió un grave error: no compartió ni consultó con el sector privado (los que generan la oferta) ni con el sistema financiero (los que ofrecen el financiamiento hipotecario) su opinión sobre estos mecanismos. Si lo hubiera hecho, hubieran recibido la opinión de que, si bien sonaban como una buena idea, el alquiler-venta y el leasing inmobiliario no tenían futuro.

Pero el gobierno no lo hizo. Los equipos de trabajo, tanto del Ministerio de Vivienda como del Fondo Mivivienda, se encerraron en su laboratorio, se miraron el ombligo, y sin consultar a nadie más salieron con una receta que vendieron a la opinión publica como la gran solución al problema de la vivienda en el Perú.

Este fracaso fue ampliamente cuestionado y anticipado. Pero el gobierno no consultó a nadie, no pidió opiniones e hicieron poco análisis. Crónica de una muerte anunciada. Y hace poco volvió a pasar un caso similar.

En diciembre del 2016, el nuevo ministro de Vivienda, Edmer Trujillo, comunicó, sin mucha explicación, que el 1 de enero del 2017 se modificaría el programa de subsidios del programa Mivivienda que otorgaba subsidios para viviendas de precios entre 17 UIT y 70 UIT (S/.67,150 y S/.276,500), restringiéndolo sólo para viviendas de precios hasta 38 UIT (S/.150,100). El detalle y escalas de los subisidios se pueden ver en el cuadro 1.

boom_inmobiliario_01

boom_inmobiliario_02

Si bien los rangos cambiaron un poco, básicamente lo que se hizo fue eliminar los subsidios por encima de los S/.150,100 y reducir los demás un poco.

¿Por qué se hizo esto? Cuando el ministro Trujillo comunicó la decisión dijo que dado que los recursos son limitados, “debería entregarse los subsidios a los estratos más bajos que son los que más lo necesitan”. Y añadió: “se le está otorgando subsidios a gente que no lo necesita”. Con la primera afirmación estoy de acuerdo, pues mientras más bajemos en nivel de precio, mayor es el déficit y mayores son las restricciones de acceso al crédito. La segunda afirmación no tiene fundamento.

¿Dónde está el problema? Que al igual que en el caso del leasing inmobiliario, nadie esperaba una medida de este tipo. No se sabía nada, nadie fue consultado. La banca no tenía idea y los desarrolladores inmobiliarios tampoco.

Si el ministro, en lugar de encerrarse en su laboratorio y cocinar en solitario un gran plan como éste mirándose el ombligo, hubiera consultado a los demás actores de la industria, se le hubiera dicho que era un error y que el resultado sería terrible. Y la explicación es la siguiente: si bien el objetivo de favorecer a los sectores más bajos es un objetivo loable y válido, lo que intentaron hacer fue generar más dinamismo en el rango de precios hasta S/.150,000 pero sin mayor análisis de por medio. Intentaron dinamizar el mercado por decreto, y así no funcionan las cosas.

¿Qué fue lo que no se analizó? En el cuadro 2 se pueden ver las escalas de los subsidios tanto antes como después de la modificación. Y también se puede ver la oferta de viviendas así como la venta de viviendas nuevas en Lima y Callao a julio del 2016. Lo primero es que está agrupada toda la oferta de vivienda en cuatro rangos, según el precio de venta: (i) El rango Mivivienda, que tenía y que aún tiene subsidio;  (ii) Mivivienda que ya no tiene subsidio; (iii) Mivivienda que nunca tuvo subsidio; y (iv) no Mivivienda.

cuadro 2
La primera conclusión de este cuadro, aunque no tiene nada que ver con el tema, es que el rango (iv) agrupa casi la mitad de todas las viviendas que se venden. Este es un hecho triste pero real: los segmentos de mercado más altos son los más dinámicos, mientras los más bajos son los menos dinámicos. ¿La razón? Adivinaron, el acceso al crédito.

Si seguimos analizando el cuadro 2 podemos ver que los rangos (i) y (ii) que recibían subsidios hasta diciembre agrupan al 30% de las ventas y casi al 40% de la oferta. Al eliminar el subsidio al rango (ii), sólo quedan afecto a subsidio el 12% de las ventas y el 11% de la oferta. Es decir, con esta decisión, el objetivo de colocación de subsidios de Mivivienda se redujo a aproximadamente la tercera parte.

Quizás pensaron que enfocándose solamente en el segmento de hasta S/.150,000 fomentarían el mayor desarrollo de viviendas en ese rango de precio. Eso fue un error, pues el mercado de viviendas nuevas en ese rango de precios no tiene mayor dinamismo no por un tema de estrategia de mercado, sino porque en ese rango de precios el problema de acceso al crédito es mayor. Volvemos al inicio: mientras más bajo el segmento, menor acceso al crédito; sin acceso al crédito, no hay demanda efectiva; y si no hay demanda efectiva, no hay negocio.

Luego de comunicada la decisión, fue tan negativa la receptividad de la industria que como gran concesión se postergó la implementación hasta el 1 de abril. Y ya sabemos todos lo que pasó, la venta de viviendas, sobre todo bajo el programa Mivivienda, se desplomó en abril, anotando una contracción del 68%. Qué tan graves fueron los resultados que al mes siguiente en el Ministerio de Vivienda ya se hablaba de restituir los subsidios.

Y finalmente lo tuvieron que hacer. El 24 de junio se oficializó que se “lanzaría” un nuevo programa de subsidios. En realidad lo que se ha hecho ha sido restituir el programa de subsidios a prácticamente lo mismo que se tenía el año pasado. El resultado se puede ver en el cuadro 3.

cuadro 3

Otro papelón del gobierno de turno. Como se dice en la calle, estaba cantado.

Señores de gobierno, por favor, cuando quieran hacer algo importante, consulten, convoquen a los demás jugadores de la industria (y esto aplica para cualquier industria). No se encierren en sus laboratorios, no se queden mirándose el ombligo para tomar decisiones porque ahí no encontrarán nada.