AndrésZubiate
Boom Inmobiliario Por Andrés Zubiate

La situación actual de vivienda en el país es crítica. La Figura 1 muestra el déficit total de viviendas en el país que suma casi cinco millones de viviendas. Usted leyó bien: cinco millones de viviendas en un país de 30 millones de personas. Para entender bien la figura del déficit de viviendas, hay que entender que éste tiene dos componentes:

  • Déficit cuantitativo: viviendas inexistentes, necesarias para cubrir las necesidades de hogares que no poseen vivienda, de tal manera que cada vivienda pueda albergar en su interior a un solo hogar.
  • Déficit cualitativo: viviendas existentes, pero con deficiencias de materialidad (paredes y pisos) y servicios básicos (agua potable, desagüe y electricidad) en mal estado.

¿Qué significa esto? Déficit cuantitativo significa que en el Perú hay casi dos millones de familias que no tienen una vivienda individual, y que se resuelve viviendo en más de un hogar (o grupo familiar) por vivienda. Déficit cualitativo significa que hay más de tres millones de viviendas con deficiencias. Ejemplos son las viviendas de madera en los asentamientos humanos que no protegen del frío ni de las lluvias y que, en su gran mayoría, no tienen ni agua ni desagüe.

Ahí están las viviendas que se construyen precariamente en las quebradas secas que cuando llueve se las llevan los huaycos. Ahí están las viviendas en las interminables invasiones en la periferia de la ciudad que no tiene pistas, veredas, agua ni desagüe (curiosamente la luz eléctrica es lo primero que llega). Y ahí están las interminables viviendas construidas precariamente en las faldas de los cerros dentro de Lima también.

Por lo tanto, mi posición es 100% pro mecanismos-políticas que permitan mejorar la situación de vivienda de los peruanos. Hoy quiero hablar sobre el arriendo de viviendas.

Cuando de vivienda se trata, lo ideal es que una familia quiera tener su vivienda propia. Cuando ello cae fuera de las posibilidades de la familia, alquilar una vivienda es siempre una buena opción. Sin embargo, en el Perú esto se da muy poco. Es sorprendente pero el Perú es el segundo país en la región, después de Venezuela, con la tasa de alquiler de vivienda más baja de América Latina y el Caribe. Como se puede ver en el Gráfico 1, el promedio de la tasa de arriendo para el Perú es de 10.72% mientras que el promedio para la región es del 21.20%. Y en el caso del Perú, es una cifra que no crece, según el Gráfico 2.

Las razones son varias, pero principalmente una: la reposesión de los inmuebles o, en lenguaje de calle, cómo desalojar a un inquilino precario o moroso. En el 2015, el Ministro de Vivienda de turno hizo el gran lanzamiento del leasing inmobiliario y el alquiler-venta como poderosas estrategias para “dar acceso a la vivienda a 30,000 familias en 14 meses”. Ninguna de los dos funcionó porque la reposesión de un inmueble o desalojar a un inquilino en el Perú es una tarea titánica.

En el Perú desalojar a un inquilino moroso puede tomar entre dos y tres años de procesos judiciales, dependiendo de cuánto se pueda defender el inquilino. Estamos acostumbrados a ver en la prensa casos de personas y familias que con esfuerzo arriendan sus inmuebles para ser engañados por terceros a los cuales no pueden desalojar y se quedan sin percibir la renta. Lamentablemente el sistema judicial peruano es ante todo sumamente lento e incapaz de resolver un tema como un desalojo en plazos razonables.

En un país donde un juicio de alimentos toma un año y medio, no sorprende. Pero hace del negocio de alquiler de viviendas uno muy riesgoso. Y por ello el Perú tiene la penúltima tasa más baja de alquiler de la región… sólo por delante de Venezuela.

Es importantísimo masificar el alquiler y explotarlo como modo de vivienda. Pues si una familia no puede tener una vivienda propia, y no consigue una para alquilar, le queda juntarse con alguien, o compartir, o “arrimarse” con alguien, o ir al segundo piso de los papás, o autoconstruir… y así es como crece la informalidad.

En esa línea es que miro con mucha atención el subsidio de alquiler Renta Joven que será anunciado después de Fiestas Patrias. Éste será un subsidio dirigido a “parejas menores de 30 años de edad y de escasos recursos, que cubriría el 30% del alquiler de un departamento por un periodo de cinco años”.

Espero con mucha atención los detalles y poder ver si este programa viene junto con otras medidas que permitan que esto sea un programa de alto y positivo impacto. Ojalá contemple mecanismos de desocupación y reposesión rápida de las propiedades. Ojalá venga de la mano con beneficios tributarios para los arrendadores, de manera de fomentar más la inversión en departamentos para alquilar a estas parejas jóvenes. Ojalá venga con beneficios adicionales para los buenos usuarios del subsidio y buenos pagadores. Ojalá tenga real impacto… y no sea un nuevo leasing inmobiliario.