AndrésZubiate
Boom Inmobiliario Por Andrés Zubiate

El 19 de febrero el último el alcalde de La Molina, Álvaro Paz de la Barra, dio una entrevista en la cual comunicó que “no se construirán más viviendas por un tiempo transitorio” en el distrito, pues esto sólo elevaría la densidad poblacional, empeorando así el caos vehicular actual.

El tráfico en todos los distritos de Lima es un tema serio del que he escrito en múltiples oportunidades. Es una realidad que no podemos dejar de lado y, al mismo tiempo, por la que no se está haciendo mucho.

Dado que el caso de La Molina no es único en Lima, ¿qué sucedería si todos los municipios (o una mayoría) decidiera los mismo: prohibir la construcción de nuevas viviendas por un plazo indefinido hasta que el tráfico mejore? ¿A dónde se irían a vivir las cerca de 40,000 mil familias nuevas que se generan anualmente en Lima? ¿Vivirán con sus padres? ¿Se autoconstruirán un cuartito en la azotea? En la misma entrevista el alcalde menciona “cuando las haya [soluciones viales adecuadas], en siete u ocho años más…”. Trato de imaginarme un grupo importante de municipios capitalinos, aquejados hoy por el tráfico, que decidan no permitir la construcción de viviendas por ocho años. Eso significaría que el déficit de viviendas en Lima, estimado hoy en 150,000 viviendas (sólo demanda efectiva) más que se duplicaría.

No niego que el tráfico sea un problema feroz en la actualidad. Pero si ése es el problema, eso es lo que hay que atacar con todas las armas disponibles. Además, ¿con qué criterio técnico se definen esos ocho o nueve años? ¿Por qué no dos o tres años? ¿Por qué no 15? ¿Cuáles serían las variables a medir para definir si se levanta la prohibición? ¿Qué tiene que pasar? ¿Y qué pasa si no se logra nunca? Es crítico que una medida así cuente con una fundamentación sólida.

Por otro lado no es tan fácil para un alcalde prohibir la emisión de licencias de construcción. Si un particular o una empresa tiene un inmueble y cumple con los requisitos de ley para obtener una licencia, según la Ley 29090, ¿cómo puede un alcalde prohibirlo? Aunque emitan una ordenanza municipal, nunca podría estar por encima de la Ley.

Por otro lado vemos algunos nuevos alcaldes con la puntería fija en elevar las áreas mínimas de los departamentos. Esto significa, por ejemplo, que en Barranco hoy el departamento de un dormitorio ya no podrá ser de 30 m2, sino mínimo de 6 0m2. En San Borja el departamento más pequeño puede ser de 90 m2.

¿Esto tiene sentido? No, por dos razones concretas.

Primero, porque la densificación de las ciudades es una tendencia real y conveniente. La ciudad de Lima debe crecer hacia arriba y densificarse, para que su población no tenga que recorrer 50 kilómetros para ir al trabajo. En otras partes del mundo como algunas ciudades europeas, la normativa plantea áreas máximas en lugar de mínimas.

Segundo, porque quien debería regular el área de los departamentos es el mercado. Si los departamentos de 90 m2 son los que demanda el mercado, pues esos serán los que habrá que promover. Pero si tales inmuebles no son lo que el mercado demanda, no se venderán y no habrá más oferta. Ésa es la sabiduría del mercado.

Los alcaldes quieren que sus distritos sean prósperos, modernos y ordenados, pero elevando las áreas mínimas sólo resulta en elevados precios de venta que no necesariamente pueden ser absorbidos por la demanda. Ése no es el camino.

En este punto también es importante preguntar, ¿por qué en Barranco el área mínima debe ser de 60 m2? ¿por qué no 50 m2? ¿por qué no 70 m2? ¿Y por qué en San Borja 90 m2? ¿por qué no 60 m2 como en Barranco? Nuevamente es crítico que una medida así cuente con una fundamentación sólida.