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El Valor de tu Patrimonio Por Roberto Montero

Es tangible, es sólido y es hermoso. Es artístico desde mi punto de vista. Por eso me encanta el sector inmobiliario
Donald Trump

Cada vez que dicto alguna capacitación o un curso introductorio de inversiones, siempre encuentro el mayor interés y debate cuando empiezo a hablar sobre los activos “no tradicionales” o “alternativos”. En esta parte hablo sobre las inversiones en commodities, fondos de riesgo (hedge funds), el mundo del private equity, entre otros. También comento sobre la baja correlación de estos activos frente a los tradicionales (acciones, bonos) y la posibilidad de armar portafolios verdaderamente diversificados.

Dentro de estas “inversiones alternativas” hay un sector en particular que concentra gran parte de la conversación: el sector inmobiliario (real estate). Todos los países, en diferentes momentos del tiempo, han sido testigos del surgimiento de grandes patrimonios dentro de este sector. En el Perú, la gran mayoría de fortunas proceden del mercado de bienes raíces. Casi todos conocemos a alguien que invierte (o piensa invertir) en un terreno, un departamento/oficina para alquilar, o incluso en un inmueble en el extranjero. El gran problema es el alto nivel de inversión que se debe hacer y la logística operativa (riesgo alto) que tiene esta inversión física. Si aplicamos un poco de teoría de portafolios nos daremos cuenta que invertir en inmuebles de esa manera nos lleva a “poner todos los huevos en una sola canasta”. Ello debido a que concentras tu patrimonio en un solo inmueble, con un alto nivel de riesgo específico que podrías eliminar mediante la diversificación.

Como alternativa a la compra física de inmuebles, la primera opción de inversión que comento en clase son los fondos de inversión inmobiliarios. Si bien en el Perú tenemos varias opciones, el inconveniente es que usualmente tienen un ticket de entrada bastante alto, son de largo plazo (siete-diez años) y no tienen mucha liquidez. Luego de ello paso al “plato de fondo” y les cuento sobre los REIT (Real Estate Investment Trust), y en ese momento es cuando la atención de mi audiencia es total.

Veamos un poco de historia. El REIT nació en Estados Unidos a inicios de la década de los sesenta como una opción para que todas las personas puedan invertir en el mercado inmobiliario de gran escala como si invirtieran en acciones. El auge de este producto fue creciendo con el tiempo, llegando a difundirse en más de treinta países. Los REIT pueden ser de dos tipos: equity (invierte en propiedades físicas) o mortgage (invierte en hipotecas), siendo el primero el más usado.

Como concepto, un REIT es bastante sencillo de explicar. Es una estructura corporativa o un fideicomiso cuyo objetivo es invertir en bienes inmuebles que generen renta de alquiler (no entran proyectos, ni terrenos, ni habilitaciones). Para hacer las inversiones, se emiten certificados a los inversionistas interesados, quienes fondean las compras. Estos certificados son inscritos en la bolsa de valores respectiva y negociados libremente como cualquier acción. Según legislación de EEUU, al menos el 75% de los activos de un REIT debe ser invertido en el sector inmobiliario, siendo lo más interesante su política de dividendos: al menos el 90% de sus ingresos se deben repartir entre los inversionistas. Para tener una mejor idea de esto veamos cifras: en EEUU el dividend yield (dividendo/precio) de estos instrumentos puede oscilar entre 2% y 10% anual, mientras que el SPX tiene un dividend yield promedio de apenas 2% anual. Adicionalmente, este activo suele usarse para protegerse contra la inflación y devaluación. Esto convierte a los REIT en una alternativa de renta defensiva muy interesante.

Y podemos ir más allá. Al igual que un portafolio de inversión tiene diferentes “Asset Classes”, el sector inmobiliario también tiene subsectores que permiten una mayor diversificación. Entre ellos tenemos:

  • Residencial: Son propiedades como casas, departamentos, townhouses, casas de playa, entre otros. Dentro de este rubro, un sector interesante son los departamentos para universitarios, el cual se convirtió en un activo refugio dentro del sector en la época de la crisis inmobiliaria en EEUU.
  • Comercial: Edificios de oficinas. Tienen períodos de arrendamiento más largos que los residenciales (mayor estabilidad en los flujos). Un subsector interesante por ser “defensivo” frente al ciclo económico es el health care.
  • Industrial: Almacenes industriales, centros de distribución logísticos, plantas industriales. Estos contratos son de muy largo plazo, lo que genera un flujo de caja bastante estable en el tiempo.
  • Retail: Centros comerciales, strip malls. En épocas de ciclo económico positivo, esta inversión resulta muy atractiva por el incremento en los alquileres.

Esta variedad permite un amplio abanico de alternativas de inversión en REIT, desde las opciones diversificadas (que incluyen gran parte de estos subsectores), hasta REIT que invierten un solo subsector, o incluso en un nicho específico. De esta manera, se puede diversificar al nivel que uno decida, o simplemente tomar el paquete global.

La siguiente pregunta válida sería: ¿siendo los REIT una inversión alternativa, también muestran una baja correlación con el mercado de valores? La experiencia en EEUU indica que sí. Estudios muestran que la correlación entre el SPX y el ETF Vanguard REIT (VNQ) es de apenas 0.20 (2009-2018). No obstante, este ratio no es constante en el tiempo. Si retrocedemos más, en las últimas cuatro décadas este indicador ha variado desde -0.05 hasta 0.80. Desde el punto de vista de un portafolio diversificado esto es positivo, al no observarse una relación directa o estable entre ambos mercados. Pero lo que sí debo recalcar es que esto no significa que si el mercado de acciones colapsa, no va suceder lo mismo en el mercado REIT.

En Latinoamérica esta estructura de inversión empezó en Brasil a inicios de los noventas bajo el nombre de FII (Fondos de Inversión Inmobiliarios), pero el verdadero impulso lo tuvo en el año 2006, cuando se exoneró de impuestos a las personas naturales que obtuvieran ganancias o renta de estos papeles.

En México se empezaron a crear estructuras similares bajo el nombre de FIBRA (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces) en el año 2011. Las primeras FIBRA fueron alternativas diversificadas (residencial, comercial, retail, etc), para luego, en una segunda etapa, empezar con las FIBRA específicas en hotelería, centros comerciales, hipotecas e industrial. A la fecha existen catorce FIBRA en este país, siendo uno de los modelos más seguidos por el resto de países de la región.

Y el Perú no se queda atrás. Antes de finalizar este año contaremos con el lanzamiento del primer REIT local diversificado bajo el formato de FIBRA (equity REIT). Este lanzamiento se realiza luego de un largo trabajo entre el Estado, el organismo regulador y el sector privado, siendo un gran paso en el desarrollo y especialización del mercado de valores local.

Esta FIBRA se listará en la Bolsa de Valores de Lima (BVL) y se podrá negociar como cualquier acción. Algunas pequeñas diferencias con la legislación en EEUU son: al menos el 70% de los activos de la FIBRA deberá estar invertida en inmuebles (75% en EEUU) y el reparto de dividendos debe ser por lo menos 95% de las utilidades distribuibles (90% en EEUU).

La primera emisión se llevará a cabo esta semana teniendo como subyacentes inmuebles de diversos sectores (industrial-logístico, comercial, oficinas, hotelero). El próximo año se esperan más emisiones de esta FIBRA, así como también el ingreso de una segunda FIBRA en el mercado local. Seguramente en el año 2020 empezaremos a tener FIBRA especializadas en subsectores, como sucedió en casi todos los países que transan este producto.

La pregunta final que seguramente se deben estar haciendo es: ¿cuánto debería tener de mi portafolio en este tipo de activo (sean REIT, FIBRA, FII, etc.)? Esta pregunta tiene dos partes: (i) Por perfil de riesgo, este tipo de inversión es considerada como “defensiva” por el alto componente de dividendos y la relativa estabilidad en el precio (fuera de épocas de crisis), por lo cual entra en la mayoría de perfiles de riesgo; y (ii) Este activo es un componente del rubro “inversiones alternativas”, cuyo peso puede variar entre 10% y 25% del portafolio. Para tener una idea de otros mercados, los REIT en US representan cerca del 4% del mercado de valores total y hasta 8% en el mercado de baja capitalización (small caps del índice Russell 2000). Estos números les puede servir de ayuda, pero siempre conversen primero con su asesor de inversiones.

El sector inmobiliario como opción de inversión para todos los bolsillos ya es una realidad en el Perú. Estoy seguro que en los próximos años alcanzaremos el nivel de sofisticación que vemos en Brasil y México. Esto es una prueba de lo que se puede hacer en el mercado de capitales cuando todos ponemos el hombro.

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