EnriqueCastellanos
Financieramente Por Enrique Castellanos

Hace tres semanas el gobierno promulgó el reglamento de la hipoteca inversa (HI), una noticia positiva dentro de tanta corrupción y letargo económico. Desafortunadamente, la HI sólo será un pequeño paleativo para nuestros jubilados pues sólo estaría al alcance de unos pocos.

Vayamos al concepto. A diferencia de una hipoteca tradicional, donde uno recibe un préstamo y lo paga mensualmente por varios años, en una hipoteca inversa el banco —junto con una aseguradora— ofrecen a un jubilado un préstamo bajo el formato de desembolsos mensuales hasta su fallecimiento. Ante este evento, el banco procede a recuperar su dinero vía la venta del inmueble que garantizó el préstamo, salvo que los herederos del cliente opten por asumir la deuda bancaria y adquirir el inmueble en cuestión.

Este producto surgió como un complemento a los sistemas previsionales en 1965 en Inglaterra, luego se pasó a EEUU en los noventa y posteriormente se extendió a otras latitudes (Europa, México, Chile). En teoría, la HI es un mecanismo especialmente interesante en un país como el nuestro, donde la gran mayoría de jubilados enfrentan sus años dorados con exiguas pensiones. No obstante, su aplicación en el medio local enfrenta varias limitantes de tipo financiero, legal y hasta cultural.

En primer lugar, antes de que exista este reglamento, nada en la regulación financiera impedía que un banco otorgue un préstamo con garantía hipotecaria a un jubilado. ¿Por qué entonces ningún banco lo ofrecía? Para entenderlo, hay que pensar como un banquero.

Cuando un banco evalúa la factibilidad de otorgar un préstamo cualquiera, busca siempre tener dos fuentes independientes de repago. O, como decimos en el argot bancario, a los banqueros nos enseñan a lanzarnos al vacío siempre con dos paracaídas. El primer paracaídas o la principal fuente de repago deben ser los ingresos (sueldo) del cliente. El segundo paracaídas, la ejecución de la garantía (la vivienda), debe ser usado para recuperar el préstamo sólo en caso de emergencia.

Llevemos ahora este análisis de las fuentes de repago a una hipoteca inversa. No hay flujo de ingresos ya que un jubilado no tiene sueldo, por lo que la principal fuente de repago se vuelve la ejecución de la garantía (vivienda). Éste es un problema importante porque ejecutar una garantía no es el negocio ni está en la psique de un banco (como mencioné, es sólo el paracaídas de emergencia). Peor en el Perú, donde un proceso de adjudicación, desalojo y remate de una vivienda tarda al menos tres años. En este sentido, la reglamentación de la HI tendría que contemplar un proceso sumario (fast track) o quizás la estructuración de un fideicomiso que agilice todos los mencionados procesos.

Sin embargo, analizando de cerca la hipoteca inversa, una segunda fuente de repago podrían ser los beneficiarios o herederos del cliente. Pero es una fuente de repago imperfecta pues en una HI los beneficiarios tienen la opción —pero no la obligación— de comprar el inmueble y asumir la deuda con el banco. Visto lo anterior, me adelanto a pensar que para otorgar un HI los bancos no sólo valorizarían cuidadosamente la garantía (inmueble) sino que adicionalmente analizarían la capacidad de pago de los beneficiarios e incluso podrían llegar a exigir el aval solidario de los mismos. Esto último para tratar de evitarse el espinoso proceso de adjudicación del bien (imagínese un banco desalojando a la familia del cliente fallecido, quienes han vivido en la misma casa por 50 años).

Un segundo limitante a la hipoteca inversa es la cantidad de jubilados con casa propia sin deuda hipotecaria existente y debidamente inscrita en Registros Públicos. Según el Instituto Nacional de Estadística, un tercio de los peruanos dice vivir en casa propia de material noble (con y sin deuda) y de este total solo la mitad declara tenerla debidamente registrada. Si usamos estas cifras como proxy de la población de jubilados, podemos estimar que sólo 15% de los mismos calificaría para una HI.

Concluyendo, la hipoteca inversa es una buena idea pero no es la panacea pues solo estaría al alcance de unos pocos. El déficit pensionario que enfrenta el Perú necesita de reformas y medidas más de fondo: pensión mínima, recapitalizar el sistema estatal de pensiones (ONP), mayor competencia entre las AFP, etc. El desarrollo económico de un país no ocurre de la noche a la mañana y como dijo Vallejo: “hay, hermanos, muchísimo por hacer“.